今天谈的问题，是宏观的层面上来谈一谈我对房地产行业的看法，这个看法是我
个人的浅见，可能这个切入的角度不太一样，我简单思考一个问题，这一次的宏观调
控政府从2003年开始，陆陆续续地推出了多项政策，一直到今年6月、7月为止，在座
的各位都是在深圳地区居住的企业家或者平民百姓，你们有没有感觉到，深圳的房价
并没有受到太多的干扰。这是我的感觉，那么话说回来，我跟深圳的的地产发展商交
流，他们激动地跟我们说这还是深圳的形势好，民间的所谓的经济意识比较强，自由
市场形成比较早，所以并没有泡沫现象，因此中央政府宏观调控对深圳没有影响。
往北方走，天津和北京影响也不是很大，我们前两个月做简单的估计，我们发现
广东地区跟北京购房率稍微提高了, 只有上海受到最大的打击。可是各位想想，难道
上海地区的民众自由经济的认识不如广东吗？不如北京吗？我想不是这么简单。为什
么在全中国经济首先的发源地并不是深圳？是明末政府时期从上海开始。这样与国际
接轨的城市，为何会在这轮国家宏观调控成为对象？而且上海房价之高，涨幅之
大，我相信从领导人到地方政府表示高度不理解，上海的老百姓教育水平跟广东相比
不相上下，对事物的理解，对经济运行的掌握，不应该有太大的分别。这样的人
群，怎么可能会在广东地区跟北京地区还有上海地区造成如此大的差距，难道是上海
的民众有问题吗？我这么一讲，我相信各位嘉宾可以对我所讲的呼之欲出，整个事件
不是简单的泡沫问题，而是我国整个宏观环境还没有跟国际接轨，而且从去年调整利
率，一直到今年调整汇率，我在公开场合发言的时候，我公开表示反对中央政府的做
法。反对做法的原因非常简单，因为我国的金融体系是一个二元化的金融体系，我国
的金融体系承受不起利率与汇率的不稳定，我国的金融体系承受不起房地产的泡
沫，这些都应事先作防范，正确的政策实施的话就不会有上海的现象，这就是我对外
发言的基本观点。
今天看房地产的问题，升值对房地产的影响？房地产未来走势应该怎么样？深圳
的老百姓如何看房地产？今天的房地产政府清楚一点，今天的房地产市场已经不能单
纯从房地产谈房地产，已经成为国家政策的环节了。因此我们从前几年的宏观调控一
直到利率汇率的变动，到这次房地产宏观调控，都有着千丝万缕的关系。我对政策的
调控认为基本上没有达到
要点。也就是说，最近这一轮政策的出台，对于房地产泡沫而言，我们基本上没有搞
清楚为什么泡沫形成于上海？而整个宏观政策的推行"一刀切"是不可以接受的，中国
老百姓的消费习惯，取决于两个变数，一个变数是薪水所赚的钱，第二个变数是固定
资产产生的财富效益，目前表面上看起来，我们一刀切的宏观调控对很多地区是没有
影响的，包括广东、北京，但是你的财富效果已经开始受到影响，只要你的财富效果
受到影响，一个最直接的打击就是消费心态会改变。
如果你今天买一部汽车认为贵，并不是今天要不要买的问题，而是很多人会由此
推迟消费行为，后面将是整个深圳地区的新消费观念的改变。所以大家千万不要认为
这次宏观调控目前没有多大影响。这就太简单了。不是的，影响之大，是我不能理
解，也是你不能理解的。我在国外做了很多年的研究，包括国家的宏观调控政策，货
币政策，金融政策。全世界
除了中国以外，公认的事实，那就是金融政策切忌大起大落，为什么？你调整利率也
好，你调整汇率也好，有两点你是控制不住的。学术界称之为定论的东西：一个是什
么时候产生效果不知道；第二个效果多大不知道。
因为如果一个政策的推行，不知道什么时候产生效果，或者不知道效果有多
大，这个政策必须要稳健。而为什么美国政府对于货币供给的控制始终在一个稳定的
水平？你们在座都是做企业的，日本、美国、欧洲的厂商基本上都知道如何对外汇的
风险。但中国不稳定的金融政策，也就是汇率和利率的调整，最后是由生产厂商承
担，也就是消费者承担。当然，最后是要中央政府包括中国人民银行来承担。
我不理解，为什么这么简单的事情在中国大陆还需要讨论？也就是应由中央政府
来承担金融政策的风险，而不是老百姓承担。人民银行还搞不清楚这个道理，因此这
种不负责任的政策，是我表示反对的。
那么各位想一想，今天房地产的未来，不是取决于老百姓怎么想，也不是取决于
发展商怎么想，我们何尝不希望，住者有其屋；我们何尝不希望老百姓买到廉价的住
宅，可是这种趋势发展下去的话，你住不到！
我举个例，上海地区也是我比较熟悉的地区，房价到了什么地步？所谓城区"三二
一"环线，内环是三万元一米，内环跟外环之间的二环线是2万元一平方米，外环"三
环"线以外是1万元平方米。政府统计数据称6700多元/平方米是不可靠的，我讲的是数
据是比较真实的。这种数据远远高于广东地区和深圳。
很多媒体说影响上海房价有三个因素：第一，是上海老百姓收入显著增长；第
二，由2009世界博览会在上海举行；第三个原因，就是可能有外国资金的流入，包括
温州、香港等地的资金的流入。我跟各位讲，这是非常简单化的看法。
第一，上海老百姓比较有钱吗？我们看一下，从2002年－2004年，上海老百姓可
动用收入所得的增长率是12％左右，在广东也是12％左右，北京也是12％左右，几乎
差不多。因此第一个理论根本不成立，上海老百姓并不比北京和广东老百姓更多钱。
第二，世博概念。奥运概念在北京更吸引人，更是卖点。世博在哪里建造？在浦
东，5.28平方公里土地。但我们观察到，这次泡沫的形成是在浦西。因此第二个理论
也不成立。
第三，是否是外部资金的炒作。我自己在上海电台有一个节目，曾经谈过上海的
房地产，但是有人不希望播，结果没播成。为什么呢？既然，前两个因素表明，即不
是上海百姓比较有钱，也不是世博概念，那上海房地产短短半年内，炒高了一倍以上
的唯一可能，就是国际炒作。什么叫做国际炒作？我们比喻一下，外汇储备1000亿美
元，其中有700亿知道来源，包括直接投资、贸易等，但还有300亿不知道来源！
我同时又想到一个可笑的问题，你有什么资格搞浮动汇率制？你有什么资格搞利
率自由化？你有能力驾驭国际炒家吗？甚至我在开玩笑讲，这个钱是不是国外潜水艇
运进来的？
今天上海房地产是怎么回事？假如我是国际炒家的话，我想暴炒国外的股票是傻
子，炒不起的！我都知道国外监管机构不会不知道。但国际炒家所想的一定是会挑一
个城市，这个城市有独特性，我如果只有500亿资金的话，我去哪个城市？
就当成是我的猜测，虽然我猜问题是比较准的。我假如用500亿到1000亿资金炒作
房地产，我会去广东或北京吗？象广州政府发展规划是东向天河，南向番禺；象北京
是二环、三环、六环等，如果再数到七八环，连天津都变成北京的一个区了，北京二
环之内的区域是市中心区，但是北京老百姓是不喜欢住在那里的，那里多是政府的机
关单位。我们承认那是市
中心，但不喜欢住在那里。那么，住在哪里呢？跟着环走，在三环、四环，我们可能
住在亚运村，朝阳区有可能住，海淀区有可能住，甚至住在清华、北大附近，各有各
的特色。所以北京区域跟广州一样，居住区域散布得很广。但在我们大上海地区，是
不一样的。上海地区有南京西路和淮海路，在这个片区，土地供给没有了，在有限的
土地上造有限的几栋房子。上海老百姓和广州、深圳的老百姓不一样。如果上海老百
姓买郊区别墅的话，也会希望在市区里有一个小房子，不希望脱离市区生活。你说在
南京西路和淮海路买房，他们肯定愿意。
比如广州人想住在广州的市中心吗？肯定不想！北京人想住在北京二环以内
吗？就是故宫附近，你肯定不想！但上海老百姓就是想住南京西路和淮海路，当然这
个供给量非常小，没有数据公布的事，我不希望对外发言。下面都是我实地观察到的
现象，那就是国际资金，比如香港来的资金大举购买淮海路和南京西路，这些内环区
的所有高价楼盘。怎么买？我发现操作手法跟2003年国际游资炒作H股是一样的。什么
原则呢？首先大批量的购买。在买入累积到一定数量以后，炒家一起进入，然后在最
后要出手的三个月至半年左右时间，大幅度上扬，然后高位套现，卖给傻瓜。当时对H
股炒作，我讲这个话的时候没有数据，因为香港联交所规定，机构投资人持股量
10％以上才需要汇报，所以当发现没有机构投资的时候，到
了2003年4月1日，联交所突然宣布5％以上也要宣布，当月塌陷。大部分持股都在
5－10％之间，有几家公司9.9％不想披露。这种现象当时炒作H股本，就是八国联军的
时候，国外一起来炒作，不像我们自己的庄家是互相厮杀的。国外同时进来，一起囊
括，一起炒作，第一阶段炒这几家，互相揭盘，我先购买，然后你也进来，然后一起
退出，第四个人进来最高价格
拉升，然后四个人一起退出。炒H股的时候，第一家先进来，然后第二家再进来，第三
家再进来，怎么套现，第四家进来到高位，前面三家一起套现，下一次换一家，你这
次牺牲一点，下一次你第一个炒，我们互相配合。大家理解了没有？（掌声）
这是H股炒作，你们上网看一下，2003年我在《21世纪经济报》发表的文章。这次
我们发现也是类似情况，但是我们没有数据，我很多学生做房地产代理的，我发现情
况很类似，怎么回事？就是03年的时候，04年的时候，一起进来的，由于地方非常
小，少量资金给拉抬楼价，到最后我判定是在今年年初或者去年年底，开始由最后几
家进来，当时的房价，从去
年2004年的6月份到今年6月份房价在当地楼盘占了一倍以上，可以从1.5万到2万，甚
至到3万以上，短短的几个月，一起出货，高位套现，卖给老百姓。造成泡沫，大赚一
笔而走，人走了以后，政府开始宏观调控。第一，你两年之内卖掉的，给5％的惩
罚。要卖房子以后，你必须先交清贷款才能买房，各项条条款款让你卖不了，这就是
高手过招，让你走了以后才
来调。（掌声）到最后打击了谁？就是打击了上海老百姓，这叫做技不如人，也叫做
嫌贫嫉富。然后房地产走到了这一步，你事先难道不晓得这就是国际炒家吗？我告诉
你，他就是不知道。我到处演讲，我从来没有给银行、证监会演讲，不学习是不行
的。当然这话是公开讲的，在上海也照讲，你所接触的竞争对手不再是深圳的房地产
商，不再是北京、上海的房地产商了，宏观调控要有宏观调控的原则，必须国际
化，这是最基本的。我们在150年以前，在大清王朝的时候，我们签订了辱国的条
约，我们高考的时候，看到这个都是非常痛苦，都是当时政府的无能，150年以后的子
孙怎么说你们？到了300年以后，他们还不是说150年以前吗？我们这代人可是高高兴
兴签的，政府宏观调控打击老百姓，还不如清朝，清朝还不会干这个事，财务金融不
如人也要签订辱国的条约。我在公开场合的发言，任何积极的政策都可以调整的。金
融政策是不能做调整的，你只要稍稍做决定就是上千亿，在美国最尖端的人才都是做
金融的，在美国商人学院里面，薪水得最高的就是金融学教授，因为他们这套东西所
训练出来的学生可以席卷全国财经，美国是看贡献而定薪水，为什么这么重要？因为
这个行业操控着一个国家的经济发展，我们的制造业是非常辛苦，赚5％不得了，房地
产能够赚20、30％可能，当然你们这些雕虫小技，让美国人透过某些国际炒家轻轻松
松一笔就可以赚回来，怎么做？去年，国际热钱大量流入，当时政府决定宏观调
控，当事人提出一句话，什么叫做汇率？汇率是各国政府为了达到政治目的的就是货
币，绝对不是汇率
价格，如果专家学者不理解这个的，你所提出来的政策意见，包括调升利率都是错误
的政策，你打击的对象都是老百姓，因为你计不如人。所以我们今天房地产的局
面，而是一个事关全球经济发展的国际炒家的局面。
国际炒家三大特色，操作手法之复杂是你永远不知道！我们300亿外汇怎么来不知
道，国际炒家动用国际资金庞大是你不知道的，人民银行不是对手。另外，跟各国政
府关系暧昧是你不可想象的，举个例子，去年年初的热钱流入，根据我们的研
究，60％来自于日本，40％来自于美国，你们回想一下，去年是哪两个国家给中国政
府最大压力那就是日本和美国，这就是国际炒家，随着我国金融市场不断开放的结
果，对于地产业而言，你们面临的风险与日俱增，而不是与日俱减。在这种危机时
刻，政府必须谨慎而出，承担这个风险。可是各位请看，你们最切身之痛的宏观调控
从哪里来？
从上海地区来，但是宏观调控的结果，是一种全面调控的，对所有地区都会造成
打击，目前短期之内还看不知道，还没有开始，金融政策的效果跟时间是不确定
的，这是国际承认的道理，我们今天还需要讨论吗？可是我们还在讨论这个事，想起
来就悲哀。在这种格局之下，国外机构投资者进来，高位套现走人，政府才开始宏观
调控，全国每个地区都受到调
控，因此这种调控是一个有问题的调控，这个调控带给很多的地区，将会是经济萧
条。而且按照我们的估计，我国生产过剩的现象在2007年会体现出来，这是别人做的
研究。生产过剩的经济配合消费形态的改变带给各位的将是不可避免的经济萧条，对
于地产商而言，投资而言，我当然不希望，我希望能够更有英明的政策和有效政策来
提升经济。可是对地产商而
言，在这个严峻的时刻，我们应该怎么办？我们应该有做法。你要有认识，我国地产
商会被大量淘汰，可能有人听了心理不爽，与其不爽，但愿不要让我说中！第一，你
必须增加公司的现金流，第二，你必须减少负债，第三，你必须缩小规模，那么未来
在地产业健全的地产公司，不再是现在大而全的公司，而应该是现金流充裕，负债率
极低。规模不大的更加专
业化的地产商，包括生产和服务分开的地产商。所以很多时候，目前有的地产商
90％转型为地产服务商，而不是盖房子。配套措施现在必定更加专业化。所以要未雨
绸缪，应该朝着这个方向发展，形成专业化，但是你本身的财务状况要好。
我跟上海的地产商曾经说过这句话，我国的民营企业家听不进去话，你跟他
讲，他回去就忘了。等到今年7月份，我又跟他们讲，很多人就是在两年前听我讲课的
那群人，见到我，说后悔没有听我这句话。现在宏观调控又开始了，如果当时低负债
率的话不会产生这个危机。所以今天希望大家不要忘了，未来房地产走势格局一定是
这样子。走到这一步多悲哀，我们的股市也是问题，我们到底应该如何看待我们的未
来？
我们这是内部讲话，我可以再告诉你，金融政策所反映的不仅是利率汇率房地产
调控的问题，这一切都是相关的，包括目前推出的股权分置。我是少数几个人公开反
对股权分置的，我反对在哪里？我现在跟各位做交流。因为这一切都是跟房地产、汇
率不可分的环节。那就是到底什么是我国目前存在的宏观调控的思维？什么叫股票市
场？股票市场的原始目的，就是在市场上集资，把我们这些老百姓不会做生意的一群
人，把你们钱集合在一起，拿给最伟大的经理人经营，比如说通用电气的韦尔奇，他
是世界第一首席执行官，或者让可口可乐的首席执行官经营，他比我们聪明多，也有
能力多，也懂管理，他能给我们创造无限的财富。这就是股票市场，集资把钱给最有
能力的人经营，我们股票市场，当初为什么成立股
票市场？就是为了国营企业减少困难，因此这些国有企业老总不是傻子就是笨子，或
者没有能力的，没有第四个可能！（鼓掌）
今天把社会宝贵的资源凑集在一起，我说是不是违反了股票市场成立的原则，政
府越有决心，政府的信用越受打击。各位晓得，在任何市场、金融市场，什么是维系
金融市场的唯一原则？那就是政府的信用度，你们千万不要小看的信用，这个是非常
重要的，对未来的发展，不管房地产还是股票发展，这个是至关重要的地方。
但是中央政府还没有体会到这道理，我现在不断呼吁，如果大家不信任我，我可
以举例，英国也做国有股减持？我们高考的时候是不是花了太多的时间念书，考完高
考的时候是不是这
一生再也不念书了？
为什么资本主义的强国，资本主义的皇冠民族――英国，它能做成功国有股减
持。现在荒谬到中国证监会自己想不出办法。大家还记得这个事吗？三年以前或者四
年以前，向全国各地老百姓征询意见，如何进行国有股减持？这个是非常滑稽的
事，你是专业的监管机构，你都不知道，老百姓怎么知道？你为什么把这个风险加在
别人身上呢？英国怎么做呢？英国也有国有企业，有的好也有糟糕的，怎么办？撒切
尔夫人聘请了当时非常有名的一家投资银行，叫做罗斯查尔的投资银行，这家银行已
经有三四百年的历史，在欧洲是非常有名的，马克思的资本论谈到这个家族谈到473
次，你们不信的话可以查。我们是社会主义国家，没有几个人看过资本论，我看
过。我们这个罗斯查尔的家族，在滑铁卢战役的时候，法国拿坡仑皇帝的两个总监都
是罗斯家族的，他们为打战双方面凑集军饷。
因此，什么叫做国有股减持？国有股减持就是拿最优潜力最好的公司，把你的股
权卖给老百姓，这才是强富于民的政策。为什么英国的私有化是少数几个成功的案
例？我们亚洲有没有学习过的？有，那就是新加坡政府。新加坡政府利用政府的行政
资源到亚洲各地收购公司，包括在香港和李泽锴抢购所谓的香港电讯，当然失败
了，他也在苏州工业区收购了一些企业，政府通过行政力量收购企业了以后，聘请最
好的职业经理人来经营，好的公司拿去上市卖给中小股民，这就是新加坡成功的私有
化。但是这两个国有股减持有一个共同的原则，那就是最好的公司才能进行国有股减
持，目的是强化政府。因为英国和新加坡还有美国政府知道，一个股市，如果政府不
能担保老百姓都赚钱的话，这个股市将来一定会崩溃，就是这个道理。（掌声）
（因此）这个（不知道如何私有化的）道理是讲不通的，我觉得我的口齿还比较
清晰，这个道理为什么大家不学习？如果你不遵循英国的私有化，大家晓得不，苏联
私有化的失败在哪里？苏联人也不怎么学习，我看社会主义国家学习性不是太高的。
苏联国有股减持怎么搞呢？就是发行所谓的兑换券，比如说A公司是国有企业，价
值1万，就发1万张兑换券，每个老百姓发你1张兑换券，如果对老百姓有兴趣的话，拿
1张换这个股权，可以换到1％的股权，这种幼稚的想法只会出现社会主义国家。你想
想看，一般小百姓有兴趣拿A公司1％的股权吗？这种没有法制、没有信托投资的国
家，谁会买你1％的股权？他宁愿不要这张兑换券而买一瓶酒来喝，他觉得买这个股票
不实惠。最后形成黑市，地下市场，就是专门卖兑换券的。
当时苏联有7个后来比我还要出名的金融人士，并不是专家，但他们看好这个时
机，勾结国有银行，拿国有银行的钱去收购全国发行的兑换券。所以，突然之间在苏
联这七个人，不但控制所有的国有企业，包括尤克斯。还控制着苏联的银行，控制着
苏联的，出了什么问题呢？
国有股减持是非常危险的行为，因为国有股减持，代表着权益的真空。一个真空
的权利一定要被取代，在苏联就有这七个人取代了的权利。这七人横征暴敛，席卷全
国财富。几年下来，这么大的苏联，总的国民经济总产值竟然低于中美洲小国家墨西
哥，不可想象，苏联权利真空以后，被七个人取代，这就是今天国有企业改革我为什
么反对的道理。 为什么英国不会走上这条不归路？因为英国人知道，国有股减持代表
英国政府权利的真空，所以当初受全体中小老百姓的委托，管理这块国有资产，管理
不好的话要进行私有化，不能交给个人，要交还给所有的老百姓。所以苏联的改革跟
英国的国有股改革有什么差别？
苏联是取之于民，还之于七个人！英国的国有股减持是取之于民，还之于民！这
么深奥的学问你怎么敢不学习就推行呢？（掌声）。
你说股权分置有什么问题？脉络是一样的，就是我为什么要买你的股票？我不
懂，你又凭什么把你的法人股放出来？我拿你的法人股，我能不能赚钱呢？
因为股票市场是有风险的，在中国才有风险。象美国股市有风险吗？短期有可能
有，但长期看，股票市场如果不能保证中小股民赚钱，这个股市就没有存在的意
义。美国的股市能赚多少钱？美国的股市从1930年－1980年，50年间，股民每一年平
均拿回8.3％的回报率，加上银行利率，如果当年银行利率是3％，就给
11.3％，40－90年拿回多少钱？7.6％的回报率，加上银行的回报率，这就是股票市场
给中小股民的财富，象这种股市才有存在的价值。
为什么要保证这个股市顺利发展、努力成长？因为把财富归还给股民，是政府的
信用。我们今天振兴民营经济，政府的信用太重要了。美国政府保护中小股民，在
1934年成立美国证监会，是为了保护中小股民。各位都知道，证监会的执法权受保障
的，美国证监会按照规定，可以调查，权利是无限制的。
郎咸平：请问各位，你们知道权利是谁赋予的？不是美国联邦法院，也不是美国
政府，而是美国宪法赋予的。因为美国人非常清楚地知道，只有以国家宪法赋予你的
权利，你才能够将政府的信用加在股票市场里面，任何股市的违规现象，美国政府一
定会出面解决，这使美国股民有信心，所以每个美国毕业的大学生，都会把一生的财
富放在股票市场里面，只要美国股票继续增长，钱会越来越多。为什么美国每一年回
报率7％－8％就是这个原因，美国政府保证股票市场上是不受欺凌、剥削和剥夺的。
如果美国老百姓，对美国政府信心丧失的话，美国会亡国！因为美国每一个老百
姓退休金都放在股票市场里面，只要股票市场像中国一样的话，美国老百姓退休以
后，无休可退，到最后就是。（掌声）
可是为什么你敢把退休金放在股票市场？因为有政府在，有美国政府的信用，你
就能够得到保护，你退休的时候，得到退休金。这个道理你懂吗？我发现很多人不
懂，竟然社保基金可以入市！今天的社保基金入市，摧毁百姓的财富，你们退休之后
将没有钱退，你们认为我这是危言耸听的，我告诉你，我在香港是首席讲座教授，这
个职位是非常崇高的，当然我的知名度远远不如杨振宁。（笑）
像我们退休的话，1997年之前退休的话，我可以拿2000万退休金，那是以前，现
在我退休是200块。为什么呢？是破产。香港会破产，何况中国大陆。各位想想，这一
切都是什么问题？都是金融政策的问题，都是对于金融工具的不理解所产生的问
题，甚至不了解为什么美国机构投资人在美国不敢为非作歹，到了中国就可以呼风唤
雨，敢炒作上海的房地产，到
香港也是一样。
为什么它们在美国不敢？因为美国的严刑峻法让美国人不敢做，逼得他们做长期
投资，不得不做基础分析。现在你把这些人引进中国，你就搞错了，为什么搞错
了？中国股市QFII是引进国际机构投资人，认为他们是做长期投资和基础研究的，可
是你知道吗？这一些人做研究的精神在哪里？这是美国政府长期严加监管的结果，让
你不敢操纵股价，操控房地产市场，监管才是这一切的根本，我们不学习是不懂
的。你把他们引进来，那就是更可怕的庄家，是八国联军的专家，是互相勾结庄
家，他可以炒你股市，也可以炒作上海的房地产市场，宏观调控的来源就是政府的信
用不足，对这些人监管不够所致的，只有强有力懂得游戏规则的中央政府，才能保证
我们的股市和房地产市场健康稳定地增长。
所以我今天讲的话做一个总结，我们今天在看房地产市场，不能单纯看成房地产
前途如何？是否有前途？房价是否会升？政府调升汇率有什么影响？这些都是细枝末
节的事情。今天影响到各位的是我们这一切，是一个与国际接轨的金融体系，而这个
金融体系所产生出来的是股市、是汇市、是利率，银行房地产业，是环环相扣的互联
体。今天谈房地产不能简单谈房地产。目前最大的问题，是对于国际金融游戏规则不
理解，所以才纵容国际炒家进来，有没有可能成为庄家？一样会！我们社保基金犯了
什么错误，最基本的错误是你对资本主义的一切不了解。资本主义为什么能够成
功？资本主义成功的原因是因为它这个土壤是有信托责任的土壤，每一个参与者为中
小股东的利益奋斗！为老百姓的利益奋斗！
你们以为我讲大话，在美国只要你敢乱来，政府就会取缔你的公司。因为政府的
信用在里面，保护老百姓的权益，这才是真正的以人为本。任何侵犯美国老百姓的利
益，美国政府都会出面，因为政府的信用是非常重要的。就是因为美国政府的严加监
管，让每一个人不敢乱来。信托责任，就是根本所在。如果地产商有信托责任、上市
公司有信托责任，我们还会有这么差的股市吗？我们还会有房地产剥削的现象吗，都
不会有。
信托责任非常重要，可是我们这个土壤就是没有信托责任的土壤。我们已经到了
什么地步，使我们老百姓都没有信托责任。举个例子，你今天晚上去吃饭的时候，你
问服务员有什么好吃的。他会说，先生，蒸条鱼吧！为什么呢？因为，这要不是最贵
的，就是卖不出去的，不然没有其他的理由。
因为我们的老百姓也是没有信托责任的，我们的土壤就是没有信托责任的土
壤，在没有信托责任土壤，你引进这么多的国外金融机构进来，到最后就是今天的结
局。
在这个时候，政府的信用格外重要，政府的信用才能保证这一切制度的顺利运
行，政府能不能保证每个人赚钱。如果政府不保证的话，那么现在投入股市的社保基
金就要破产。如果政府不一开始就主动打击国际炒家的话，上海的房地产就不会等到
最后宏观调控出来，打击到所有的老百姓。
什么都要政府信用做保证，政府信用做保证是这一切信托责任的基础，各位要知
道，你所经历的股市与房地产风险与日俱增。我们现在需要政府的信用，政府的信用
是我们房地产市场未来发展的主要关键。谢谢各位！
提问：作为中国老百姓，我们应该做什么？
郎咸平：听完我演讲的人，晚上回去的时候，会讲一句话，他会说早知道就不来
听了，不听的话，迷迷糊糊过日子还过得挺好，什么都懂了，觉都睡不好。
提问：台湾的市场当时产生萧条的原因是否跟炒家有关？ 郎咸平：低负
债，稳定的成长，大部分淘汰，让你们做更专业化的程度是台湾的经验。只要高考的
都是一样的民族，差不多。
特问：刚才您讲到中国刚刚开始利率的调整，这个利率调整微观上来讲，对中国
的地产
市场或者宏观经济有没有近期远期的影响？
郎咸平：大家知道，中国经济是全世界少有的二元体制，认为中国经济过热或者
过冷都是错的。中国经济随时存在着过热和过冷。比如，我们利率调升有用吗？我们
看一下实际资料，银行信贷最大的使用者，是地方政府和国营企业，地方政府搞政绩
工程，他们见到钱就花了。边造边花！但我们资金的来源，其中很大一部分来自地下
金融，地下金融利率是非常理性和敏感的，所以这次利率调升0.25％，地方政府照借
黑市利率，黑市利率上升1％，上涨4倍，你打击到谁？就是打击到民营企业，这就是
二元体制的必然下场。
所以利率的调升以及汇率的改变，作打击的对象基本上都是民营企业。这是一个
政策的特殊性，所以各位要了解，随时存在着通货膨胀以及通货紧缩。房地产除了上
海以外，还有非常好的三级市场，你深圳的三级市场怎么样？二级市场都不怎么
样，三级市场更糟糕。你往内地走没有三级市场，象西北地区没有三级市场。你宏观
调控打击的都是新建楼盘，到最后三级市场也被打击了。上海的繁荣跟其他地区房地
产萧条相比，又是中国经济特殊的二元体制的体现。
任何金融政策的调整，包括利率的调整，打击是一起打击的。我们没有一个金融
政策，能够同时解决膨胀与萧条的问题，所以什么是最好的金融政策？那就是什么都
不做的政府是最好的。也就是金融变数不能动，汇率不能动，因为我们是二元经济体
系，理解这个意思吗？提问：中国的房地产土地使用70年，在国外可以终身使用，你
如何看待这两个问题？就是国内外房地产的特点。现在对70年以后，这个土地怎么
弄，我前段时间看三个方面没有确定，是否给老百姓一个交代，才有一个清晰的未
来？
郎咸平：这个问题不能准确的回答，这个是纯政府的政策，不能经济分析怎么
做，既然不是我分析的节目，我最好不做回答，我希望回答是通过我经济分析做
的，这个是正确决定的事情。
提问：我观察，中国人才过剩。我到工厂看年轻人，都是有技术有经验的工
人，这是政府的浪费，还有中国计划生育抓得很严，若干年以后，我们中国找一个
人，不要是人才，找一个技术工人，都很难。我们将来应该怎样过呢？
郎咸平：关于年龄跟人才结构产生很大的变化，比如深圳地区都是年轻的工
人，找不到老年人，这些年轻人变大了怎么办？我们将来的日子怎么过这个意思
吗？我不是政府的发言人，我们最近提出新的措施，包括失业救济金或者退休金，我
们制度方面能够提出创新的措施，解决类似的问题，这些措施也犯了错误，我们很高
兴说政府首次承认错误，错在哪里？我们很简单地认为，只要通过竞争通过市场，通
过民营化能解决问题吗？反而有病看不起医生，你投资股市就是摧毁社保基金，原因
还是在于我们对这些问题理解不够透彻，还需要不断学习，怎么解决结构性的问
题。保险金等等，绝对不能够单纯谈年龄结构怎么办？这是系统工程，必须通过系统
工程的方式来解决，我们已经尝试到过度自由竞争的俄国，我们更多的产业推动，必
须大型企业或者政府推动，没有可能企业自己推动。
主持人：今天的发言非常的踊跃，一会儿大家要提问，请递字条上来。因为现在
提问非常多，我们选几个有代表性的问题，郎教授现在有这样一个问题。请问郎先
生，您是对国家有责任感的人，你在批评国家不合理政策的时候，有考虑中国的国
情，是否对政府要求太高，从发展的阶段说，中国的经验积累能与西方的资本主义相
比吗？
郎咸平：这是很好的问题，我相信今天的政府也是希望自己是精英政府，我也希
望今天的政府真正以民为本，这不是简单的口号。政府必须承担责任和义务，我也相
信政府有这个决心，我今天能够提出这个思维，对政府也是鞭策，我们也希望通过各
个方法，让政府行政效率提高，政策能够准确推出。我们希望是精英政府，以民为本
的精英政府，必须承担社会责任，让老百姓安居乐业地生活。
主持人：希望您对国家的责任感在批评的同时，以自己的影响多做一些实事。这
个是我们对您很高的期望。
郎咸平：当然有媒体报道，郎咸平太尖锐了，喜欢批评人。我们今天讲得很
多，有建设性的意见提得还不够清楚吗？
如果还没有清楚的话，那真是可惜了。我今天不是来批评问题，而是提出解决方
案，我重申一点，政府对股权分制国有股减持的问题。政府做什么？用政府的信用保
证老百姓，政府如何用政府的信用？今天是对你们讲话，我们有这么多经验可以学
习，我们建立强有力的监管机构，这是政府应该做的事情，我提出的理念，我的理念
就是政府的信用是我国金融、房地产发展的问题，这是西方国家成功的经验，这就是
正面向政府提出的建议！
主持人：接下来还有一个问题，目前这个阶段是处于房地产发展的哪个阶段
上？您认为目前
房地产宏观调控会持续多久？
郎咸平：宏观调控能够持续多久？我演讲的意思是宏观调控本身方式的错误，最
好不要持续太久。（掌声）而且我们国家的消费形态，消费函数，除了取决于赚多少
钱以外，固定资产是很重要的一块，因此任何宏观调控出来，要注意到这个现象，因
此一刀切的宏观调控是不可接受的，你要调控，就调控该调控的地方，不该调控的地
方不要调控，这是房地产的基本原则。你调控应该对上海调控，为什么上海出现泡
沫？上海的泡沫根据我的分析，很大一部分原因是国际炒家炒作的结果，最后被人套
现走了以后你才调控，这对吗？
因此调控本身就是双重意义。第一个不能搞"一刀切"的调控。第二个的调控对象
是谁，你要搞清楚，既然搞不清楚调控的对象，还不如不调控。话说回来，确实是有
泡沫存在。解决这个问题，还是要靠政府的力量。这个时候，政府出台调控政策当然
很必要。虽然打击国际炒家的同时，也打到老百姓了。但我认为这个政策还是有正面
意义的。
以广东省的例子来看，广东省为什么没有这么多泡沫？这跟1992年开始就受到过
数次打击，有直接关系，所以大家比较理性。广东民众历史教训多，所以宏观调控有
没有正面的作用，我相信还是有的。我相信，下一次上海的老百姓会谨慎很多。所以
要体会我说的话，政府的信用是积极的重要的，政府能不能够在这个问题上坚持下
去，坚持以人为本的方针。方法可以改进，但原则要有，就是房地产是全面的市
场，不能价格抬得太高，泡沫太多。所以，下次宏观调控的时候，不是提高利率的问
题，而是如何防止国际基金投机炒作。这个，是下一步的问题。你说宏观调控有没有
帮助？宏观调控肯定有抑制作用，上海的房价必须要调控。
主持人：现在的主流媒体论调，"我国将会继续加息"，"人民币汇率还将继续调
整"，请问您对这两个问题的看法？
郎咸平：这是一个事实，不是主流不主流的问题，当政府一再说不调利率，不调
汇率的时候，这是政府信用的问题，当政府一再说不调，但后面你又调了以后，老百
姓就会认为你下次还会再调。
主持人：郎教授，您是一位最有良知的经济学家，如何看待中国大陆的贫富差距
拉大？随着中国经济的发展，老百姓在住房、医疗、教育等方面的负担越来越重，请
您谈这个方面的看法？
郎咸平：这是很大的问题，你说我最有良知的经济学家，这个我不敢当，这个说
法太庄严。这只是经济学家的责任，我这样讲，今天我们所处的局面，是一亿人的富
裕致使十二亿人口的更加的贫穷。
举个例子来说，农村按照最近的研究报告，我们发现农村高利贷盛行，有87％是
用于消费的，用于吃饭医药，交学费，谁是高利贷借主呢？基本上是村里干部的亲戚
拥有，这是农村集体破败的现象。
农村子弟如何脱贫致富？以前是读书，考上北大、清华，可是各位想想，20年以
前考上北大，没钱读，有政府帮忙。但今天考上北大，你还念得起吗？你看最后一条
脱贫致富的路都走不通了。而且边远地区的情况就更触目惊心了。政府有很简单的思
维，认为国企搞不下去了，总会有民营化接手解决问题。这个不太可能，民营企业家
把厂子买下来以后，就会把这些工人推向社会。
什么是"产权改革"，那就是牺牲全国人民的利益，因为你已经在承受这个代价
了。
主持人：请问郎教授，刚才您说政府政策影响到各地房地产市场，并不是好的政
策，您觉得政府应该怎么做才比较好？
郎咸平：房地产必须按照区域不同来制定不同的政策，不能一刀切，比如在广
东，会打击到财富效益。
主持人：接下来关于房地产的问题，有一种观点认为国际的资本主要是针对高端
的物业进行炒作，而对广大群众需求较大的普通住宅的价格影响并不大，您对此怎么
看？
郎咸平：我刚才已经说了，可能讲得不是很清楚。上海房地产是针对高端的住宅
进行炒作的，但会影响到周边地区的房子，产生严重的泡沫现象。
主持人：这样回答，大家满意吗？
郎咸平：这是牵牛效应，炒作一块，会让周边的地产价格水涨船高。
主持人：刚才您提到苏联和英国采取的措施，他们在股权分制改革这个方面，为
什么会采取不同的改革方案？是因为政治制度的差异还是有更加深层次历史的原因？
郎咸平：之所以称赞英国，是因为它有上百年的资本主义发展历史，那是用政府
信用承担全社会的信托责任，这才是资本主义革命的基础。但这是我们不理解的，也
是前苏联不理解的。我曾经谈到过信用责任有多么重要吗？因为它是经过上千年形成
的。我们都要学习。提问：东南亚、日本的东京70年代房产大起大落，到了90年代香
港的房地产也曾经出现过很大的泡沫，那么现在上海又出现了类似大波折，这从全球
经济发展过程来看这个问题，这里面有什么共性？还有什么差异性的特点？请郎教授
对这个问题进行剖析。
郎咸平：简单地说，为什么你拿香港跟上海做比较，因为香港的房地产有一个特
色，第一个卖楼花；第二，大楼下面喜欢开商店；第三，香港的房地产商喜欢炒
作，卖高价造成泡沫。从全国来看，全国学沿海，沿海学广东，广东学深圳，深圳学
香港。但回过头来看，你会发现，香港所曾经发生过的悲剧在国内曾经出现，很多地
区的地产商需要学习。
炒作房产对房地产增值并不是好事。香港现在炒作房地产，这个区域富裕了
吗？那话说回来，今天广东省有没有必要跟香港合作？他们说，当然要一起合作了。
为什么广东省不和舟山群岛合作？你可能会说，舟山群岛没有什么优势新产
业，但香港有吗？香港有没有什么优势产业？也没有，香港是一个自由贸易港而
已，这才是香港的优势。但香港整个产业是以房地产为主导的产业群，这个产业群越
来越国际化。
今天中国产业的格局是不是学香港。我在上课的时候，EMBA的学生一半是地产
商。我们农村搞农村信用社的改革，把从农民手上弄到的钱，一部分又投资搞房地
产。眼看这么大的中国，未来发展走势跟香港有类似，这就是危机。
主持人：今天的提问非常踊跃，但是时间有限，我最后提三个问题，问一个老百
姓关心的楼价的问题，今年国家出台了系列的政策，对房地产的市场进行了调控，但
几个月下来，深圳的楼市仍然似乎在涨。深圳楼市目前有这样奇怪的现象，如果看
跌，大家就喝彩；如果看涨，就招来骂声。老百姓希望楼市下跌，你认为深圳的楼市
合理吗？下一步深圳的楼市会涨还是跌？如果认为楼市会跌。你也来骂一骂那些说楼
市会涨的人？
郎咸平：我不是培训师，我也不是地产分析师，我从来不对股市和楼市做预
测，并不是不知道，也不是不想说，这是不我的专职，我专长是针对楼市和股市的问
题基本面谈谈，今天是思想的交流，你们不要把我当成估评家。
主持人：评判一下苏州和杭州房地产最近以及将来的趋向？
郎咸平：这个不是我谈的问题。
主持人：发展中国家如何减少交学费，负责任的政府如何作为？
郎咸平：一个精英政府以人为本的政府，以民为本的理念要受到重视。但是问题
在这里，作为地方政府，只有学习，才能够达到以民为本的政府，政府在这个方面应
该更多地继续学习。
主持人：最后一个问题，我是留给我自己的，我想问一下郎教授，如果证监会聘
请您做总顾问，您会不会接受？
郎咸平：我不会。
主持人：为什么？
郎咸平：因为我不想做。
主持人：如果老百姓希望您来做呢？
郎咸平：也不会。
主持人：为什么呢？
郎咸平：因为不想做。我不是好的执行者，只是理念的传播者，今天讲演是谈理
念的问题，如果要我做执行的话，肯定不如证监会专职人员做得好。我希望传播这个
理念，就是政府的信用多么多么重要！不过，如何加强政府信用，那是证监会做的事
情，我只作我能做的事，这是我自认少数的优点之一。
主持人：今天我们非常有幸领略了郎教授的风采，郎教授也给我们带来了丰富的
"盛宴"，让我们学到非常多的东西。刚才，郎教授提到不光政府，还有企业都应该是
学习型的政府和企业，我们今天跟郎教授学了很多，我再次代表主办单位和协办单
位、在座的各位听众向郎教授表示最热烈的感谢！
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