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御翠豪庭降降了24.4%，中凯城市之光降了33.3%，仁恒河滨夺、国际丽都城急跌15%以上……
这些降价信息，似乎透露出集体性看空成了媒体和购房者的一致选择。上海房价降了吗？哪些房子在降单价？为什么会降？围绕这些问题，本报记者分别到十个区域实地调查，结果发现，难以用一个"降"字简单概括当下楼市：一是市场涨跌互现；二是价格下降的楼盘，有的本身就是瑕疵房。
不管是去年五六月的恐慌购房，还是今年五六月的看跌，都要当心"众口铄金，积毁销骨。"
希望本报的此次集体调查，能给你还原一个相对完整的楼市生态。
一、二手房价格均有松动 二手房淘房空间更大
记者田苗苗报道：经纬城市绿洲位于宝山，以生态大盘形象示人，达100多万平方米。因其地处中外环间，价格一直比较亲民，吸引了不少首次置业的购房者的目光。该盘由于有轨交7号线明年即将通车的利好消息，价格十分稳定，此前一直呈小幅上扬态势。近期受楼市大环境影响，开发商惜售，延迟推盘，从5月推迟到6月下旬，仍迟迟没有动静。据知情人士透露，开发商拟定均价低于万元。而该盘由于体量大，投资客多，二手房源十分充足，受成交低迷影响，大户型、低楼层及业主急售的楼盘价格开始松动。
该盘最早开盘时间为2004年12月，一期定价为每平方米4888―――5888元，引起市场关注。去年9月，该盘2期开盘，均价7800元，定价仍然低于同类中环附近的楼盘。目前该盘2期已全部售完，最后一批均价在9700元左右。但购买该盘的很多都是投资客，据附近中介介绍，不少来挂牌的客户都是温州人，因此空置比较多，群租也很多。该盘二手房市场一直比较活跃，相对于一手新房，价格也比较有弹性，近期挂牌量增加，房东姿态也有所降低。该盘一期底楼和二楼的房屋单价在8300元左右，相比2期新房要便宜不少，比较受欢迎的2房均价在9000元左右，1房小户型因为总价偏低也比较抢手，均价已经超过1万元。但近期受楼市大环境影响，成交冷淡，不少房源挂出"急售"字样，还有议价空间。开发商惜售心强，原本声称5月开盘的3期至今仍迟迟没有动静，3期离地铁和商业中心最近，是小区位置最好的一期房源。
同一小区 房价差别大
记者唐作民报道：由于景观、楼层、朝向等条件不同，同一小区的房价差有时甚至达100%。
是否景观房有差别
景观房与非景观房的差价相当大，可达100%甚至更多，因此同一楼盘由于景观不同价格不同十分正常。恒森广场就是比较典型的景观房与非景观房价差较大的楼盘。这个楼盘是1998年建造的点式楼盘，西面是静安区工人体育场，视野开阔，南面是静安区业余大学和战备水库，满目青青，心旷神怡，而东北向或者东南向、西北向的房源景观不足，因此房价相差较大。目前西南向的房源推出极少，据附近的传家房产介绍，单价在3万元左右，而推出的大量非景观房，单价普遍不超过2万元。
高区、低区不一样
没有电梯的多层房，顶楼和底楼价格最低。高层往往是楼层越高价格越高，楼层越低价格越低，因此买房时不能只看价格不看楼层。
记者在上海合富置业静安店武定分行一组门店上看到，一套挂了很久的特价房：沙田大楼的2房2厅一卫，96平方米，总价106万元。沙田大楼位于胶州路、长寿路，在这个地段二手房均价在1.7万元至2万元，何以这套房高台跳水？原来该房在2楼，暗厅、暗卧，不宜住家，因此虽然价格诱人，却一直滞销。三和花园是学区房，离静安寺地铁口步行约6－7分钟，比较抢手，均价在2万元至2.3万元，但最近挂出几套单价在1.4万元至1.5万元的房源，都在低层，并且朝向不好，暗卫、暗厅，所以价格始终上不去。
商品房、回迁房各不同
商品房与动迁回搬房的价格差，是一种比较特殊的价格差。由于种种原因，在同一小区的商品房与动迁回搬房，在建造位置、房型设计、配套设施等方面会有一些差别，这也会影响房屋交易的价格。比较典型的如静安区的翰林府邸，该小区有高层、小高层、多层，目前均价在3万元至3.2万元左右，然而位于大门口的一栋动迁回搬高层，目前均价在2.5万元至2.7万元左右，明显低于小区的商品房价。据中介介绍：商品房的房型好，板式结构，南北通，采光好，而动迁回搬房并非板式结构，采光差，价格自然不能和商品房平起平坐。此外动迁回搬房坐落在大门口，无法享受小区景观等。所以即使楼层相同、面积相同，但由于景观不同、采光不同、设施不同，也会造成价格不同。
"下降样本"言过其实
记者张之花报道：目前国际丽都城最低价4万元/平方米，最高价5.8万元/平方米，这种价格差一直存在，用中介的话说，"最近根本没降价"。
下跌典型言过其实
上周有媒体报道，静安区国际丽都城近期成交价下降惊人，由6万元/平方米左右降至4.5万元/平方米，降幅已在15%以上。
21世纪不动产上海锐丰店否定了
这种说法，所谓6万元/平方米的价格不是没有，但并非均价，而是该楼盘的最高价。从目前该店挂牌房源来看，既有5.8万元/平方米的高价房，341平方米，挂牌价1980万元；有4.1万元/平方米的低价房，128平方米，挂牌价530万元，精装修，南北通。"目前单价最低的一套房源，一楼，只要4万元/平方米，但采光不好，非常阴暗。"如果是回迁房，4.2万元/平方米就可买到，但如果是商品房，至少4.8万元/平方米以上。
价格差距长期存在
这种价格差是最近才出现的吗？附近中介表示，其实，近几个月都是如此。"最高价和最低价相差约1.8万元，这很正常，每套房子的价格都不一样，不能拿之前的最高价，跟现在的低价房比，得出结论说房价降了。"
据记者观察，一些高价房源除了楼层、朝向等有优势外，有的还有一些附加值。比如，一套3房2厅2卫的高层，177平方米，单价约5.5万元/平方米，但该房上家表示，附赠车位。另外一套4房2厅2卫的房源，202平方米，单价约4.9万元/平方米，也赠送车位。
议价空间心态决定
汉宇地产店业务员表示，是否有议价空间，要看上家的心态而定，是否急售，是否急需资金，而不是所有的房子都有议价空间。"总体说来，现在还价的比前两个月多了，但即使还价，幅度可能也就几万元到十几万元，相比动辄500万元的总价幅度还是比较小的。"
成交量方面，21世纪不动产上海锐丰店表示，5月成交了4套，6月至今，也已经成交了4套，总体还算可以。
学会解读统计数据
记者唐颖豪报道：一些媒体关于上海房价大跌的报道引起广泛关注。一是御翠豪庭均价下跌24.4%。二是中凯城市之光二手房从最高6万元/平方米跌至目前4万元/平方米。三是仁恒河滨城、国际丽都城等，急跌幅度也都在15%以上。
乍一看，上海房价开始降了，而且降幅很大。实际果真如此吗？
统计数据需要正确解读，不然就很可能会产生偏颇。少数媒体也经常会出现误读、误报现象。笔者以为，不能以简单涨跌结论、简单的环比、同比来论证预先设定的观点，更不能把不同质的产品对比。楼市就像人生，不可能第二次踏进完全相同的一条河，不同时期，进入市场和统计范围的楼盘和地段都有所不同，简单的数据对比不能准确反映楼价的变化。况且不同机构出于各自的利益，统计目的不同、采样也不同，给出的数据有时差距会很大。
就拿御翠豪庭降价一说，3.3806万元/平方米的价格的确降了，降幅还很大。但实际上，这次低价成交的162套房源均是新开盘的一幢小户型，沿街并且靠近高压线。该盘位置理想的大户型却并未丝毫降价。因此，"降价说"站不住脚。
再看中凯城市之光等市中心急售楼盘，同一小区房价落差大已经常见，尤其是高档房，更容易受景观、楼层、朝向等影响而拉大房价差。中凯城市之光小区分为两种房源，一种是贴近成都路和延安路高架的动迁回搬房，两梯八户，成交均价2.5万元―3万元。另一种为高档房，售价5.5万元―6万元/平方米。如果拿高档房成交价格与动迁回搬房相比，"降幅"会很惊人，即便把高档房中最好的景观房成交价格与普通房源成交价相比，"降幅"也接近10%。
误读数据对判断楼市的影响很大。从全市以往13个月的二手房价格走势来看，除2008年2月出现了一次下跌外，其余月份里全市二手住宅成交均价稳步上升。截至5月，二手房价格继续微张，同比4月上涨284元/平方米。即便是这样一个全面的数据，也不代表房价不降。因为全市成交均价的上升也与新老工房成交规模交替出现相关，而且相关个案并不代表整个楼市，不能排除一些二手房源因各种原因以低于市场价而成交。如何看待二手房价格，最客观的还是看指数。另一个就是同质房源作比较，比如同一楼层、同一房屋进行价格比较。
购房者想要知道房价是否降了，最好到相关区域跑上一圈，实地了解便知端倪。
销售迟缓 价格平走
记者郁放炼报道：近期本市黄浦、卢湾、徐汇等中心区域新盘，价格平走，一改昔日开盘后低开高走、"漫"天提价的状况。出现这一现象，市场疲软是关键因素。
6月21日，西藏南路、丽园路的黄浦丽园售楼处冷冷清清,据售楼小姐介绍，还有11套房源可供销售，价格为2.5万元，自今年2月18日开盘后并未涨价。该盘是黄浦区房地产开发实业总公司开
发的，属于国有企业，心态很平实。网上房地产显示，2005年11月28日，黄浦丽园首次开盘，推出70套住宅，均价为1.8万元；去年4月28日第二次开盘，推出156套住宅，均价为1.75万元；今年2月18日，第三次开盘，推出140套住宅，均价为2.5万元。据该公司知情人士透露，今年2月开盘时，均价已略低于周边价格,因此尽管没有做广告，开盘五天签约和支付定金的已有120套。现在来看，当时决策还是明智的。
黄浦新苑二期与黄浦丽园一路之隔，该小区占地1.36万平方米，总建筑面积6.8万平方米。由两幢25-27高层、部分沿街商铺、二层综合办公楼围合组成。网上房地产显示，该楼盘250套精装修房自从今年3月22日开盘以来，尚有138套可供销售，销售率过半，售价依然维持在开盘时的均价3万元。售楼处也是冷冷清清，据售楼小姐介绍，该盘已是现房，今天购房明天入住。有专家分析，以往市中心楼盘火爆销售景象有望"熄火"一段时间。
价格未曾松动过
记者唐颖豪报道：位于上海市中心零坐标区的中凯城市之光，总建筑体量达26万平方米，由多层、小高层、高层围合而成。易居臣信静安店张店长表示，中凯城市之光的房源如今挂牌越来越少，成交量也越来越少，就是不见房价松动。
经过2005年宏观调控一轮换手后，中凯城市之光的抛盘量日渐减少。并非因为小区自住比例提高、投资客撤退，而是长线投资客取代了短线投资客。大多数房源均用于出租，资金充裕的业主长期持有等待房价升值。
今年五六月份市场观望气氛骤增，房价看跌迹象浓厚，极少部分业主或转售为租，或转租为售，即便无法成交也都不肯轻易降价。近一两个月来，中凯城市之光周围的不少中介买卖连续零成交，绝大多数靠租赁维持生计。不少业务员纷纷致电业主，征询是否可以降价。得到的回答出奇统一，卖不掉就租，反正市中心优质房源卖一套少一套。到目前为止，在中介挂牌的房源不超过10套，景观房源挂牌仅两套。
在这种氛围下，中凯城市之光房价未见松动。张店长表示，小区共分为三期，一期是动迁回搬房，二期三期为商品房。动迁回搬房三梯八户，成交价在3万元/平方米以下。威海路333号2号为全装修1房，挂牌价4万元―5万元/平方米。靠小区里面的商品房5万元―5.5万元/平方米。中凯楼王16、18号都是大面积房型，既可以看小区湖景，又可以看延中绿地，还有专用的保姆电梯，挂牌价6万元―6.5万元/平方米。
均价稳增
记者胡敏方报道：仁恒河滨城是浦东联洋国际社区唯一一个在售楼盘，每次开盘其成交均价一直保持稳定的增幅，装修标准也随之升级。目前该盘还有约25万平方米房源在建并陆续出售。
今年3月份该盘推出的二期最后一批房源成交均价近3.6万元，5月31日新推的三期"北岸"，开盘20多天即取得了成交近80套销售业绩，成交均价近4万元。该项目自开盘以来成
交均价一直保持稳中有升的原因，一是品质保证，仁恒打造的高端精装修房在沪上高端人士及境内外人士中享有一定声誉；二是地段优势，该项目位于浦东内环内，位于联洋和碧云两个国际社区中心位置，区位优势十分明显；三是装修升级，每次新推的房源价格都有上涨，但装修标准也随之升级，与原来已售房源的装修标准及配套都有提升。四是配套成熟，社区内的大型会所使用极高，社区商业区域―――邻里中心正在招商中，社区物业管理水平较高。
二手房价差明显 一手房持续走高
记者沈忠民报道：楼栋的直线距离只相距一两百米，价格相差却近40%。中远两湾城，是内环内面积最大的小区，可能也是不同楼栋价差最明显的小区。记者实地调查发现，沿苏州河景观楼栋，单价接近2.4万元，而靠近铁路的楼栋，最低单价仅为1.5万元左右。
景观因素影响房价高低
造成价差如此明显的主要原因是景观。沿苏州河景观单元身价倍增，尤其是部分正对大型绿地梦清园的单元，价格基本在2.3万元到2.4万元之间，成为整个小区的价格制高点。
记者在中远两湾城内的中介门店看到，几乎每家门店都贴出了特价房的信息，这些房源大多位于四期的23号楼和24号楼，价格基本在1.6万元左右，个别甚至低至1.5万元。是不是传说中的温州炒房客急于抛售所致？中介人员表示，这两栋楼是整个小区最靠近铁路的，噪声比较明显，因此单价一直是两湾城内最低的。
记者随后来到一套100平方米，标价158万元的特价房看房，这套房子朝向为东北，房间北面不到50米就是沪宁铁路和轻轨，一有火车经过，巨大的轰鸣声即便关紧窗户也非常震耳。而在另一套同样为100平方米，标价为235万元的景观房，窗下苏州河缓缓流淌，感受的是都市中难得的幽静。
价格平稳业主不愿跌价
几家门店的中介人员纷纷表示，目前成交情况不理想，购房者观望气氛较浓，而上家则大多不愿意降价，这明显区别于2006年的情况。当时，部分资金实力不足的炒房客无奈抛售，两湾城的房价经历过一次明显的回调，23号、24号楼的较差房源从1.4万元回落到1万元左右，此后，随着成交量的大幅上升，价格也迅速走高。目前上家有资金实力与购房者较劲，所以，目前房价基本维持前两个月的水平，议价空间不大。
一手新房屡开屡高
"31号楼是我们最后一栋销售的新盘，预计价格在2.4万元到2.5万元，开盘时间应该在8月底"。在两湾城四期的售楼处，售楼小姐说。公开数据显示，从去年下半年至今，两湾城四期分批开出多批房源，价格从1.7万元、1.9万元到了2.1万元左右，目前尚未售完的25号楼均价在2万到2.2万元之间。
据知情人士透露，两湾城开发时间历时十年，单价从不到4千元，逐步攀升到了2万元以上，几乎每次新房源的推出，都比前期要高一些，这次收官的31号楼紧靠苏州河，面对建设中的大型绿地，开出历史高价并不让人意外。
目前，两湾城一手新房基本保持在每月10多套的水平，但开发商并没有推出吸引力较强的优惠。
