FW: “楼宇断供”法律认定及所涉法律问题

"楼宇断供"法律认定及所涉法律问题

"楼宇断供"法律认定及所涉法律问题

近一个时期以来，"负资产"、"断供"成为舆论关注焦点。焦点所及，既是一种社会现象，更是一个法律话题。为理性分析、科学探讨、化解可能的危机和促进社会和谐，深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会和金融保险法律业务委员会于 8月4日下午在律协多功能厅联合举办"楼宇断供"法律认定及所涉法律问题研讨会。

会议由陈治民副会长主持，除律师参加外，还邀请了深圳市社会科学院房地产研究所、深圳市银行同业协会、深圳市房地产业协会、深圳知名地产开发企业、业主代表、深圳市银监局、深圳主流媒体共同参与。
会上多位律师就断供的原因、后果、应注意的问题、可借鉴的经验及可能的解决途径等做了精彩演讲。

有律师认为断供的原因有以下几点：

第一，宏观经济环境，通涨压力、人民币升值压力；
第二，2007年下半年以来，一轮房价暴涨后的楼价暴跌，民生忧虑；
第三，普通置业者对所购置物业资产市值急幅缩水，进而成为"负资产"不满，对发展商的可能涉及暴利和政府监管甚至舆论导向形成愤�。
第四，投资型物业者不堪供楼压力，不堪承受投资风险后果，寄望政府"救市"，寄望予发展商施加压力。

对于此次楼宇"断供"现象，有律师发表看法如下：

1、在市场经济条件下，房地产交易是一种市场行为，附随相适的交易风险。交易方应当谨慎、应当自担风险、应当对自身交易行为的风险后果负责。
2、因房价巨幅波动而引发的"断供"现象，是市场经济条件下市场规律发生作用的必然结果。
3、房地产按揭，是一种贷款担保合同关系，当事人双方应严格恪守"意思自治"、"诚实信用"合约精神，全面、及时地履行贷款抵押合同所约定的义务。购房者无故"断供"构成违约，依法应承担相应的违约责任；银行作为抵押权人，依法有权行使抵押权以维护其权益。
4、从社会管理者的角色考量。"暴涨"与"暴跌"之间，不过区区几个月，内中，不乏制度监管的疏漏和市场预警机制的缺失。但是，作为宏观市场经济的调控者，政府对市场的调控和干预，只能是宏观的和制度上的，而不是微观的，也不是对具体市场行为的行政强制性干预。因此，对当前的楼宇"断供"现象，政府可以予以关注、协调，但不能强行干涉、介入；否则，就构成公权对私权自治的侵扰。
5、就客观实际而言，时下的楼宇"断供"仅是极个别现象，并未成"潮"。因此，社会传媒和公众都应理性看待，实事求是，而不应夸大、追捧其"社会"效应。

同时，律师分析了断供后，业主将面临的风险：

第一，银行将向法院起诉，要求解除按揭合同，判令业主偿还贷款本金、利息、罚息并承担诉讼费。这类案件判决生效后，业主不能偿付的，银行将申请法院强制执行，拍卖业主的房产，因此发生的执行费、评估费、拍卖费等也将由业主承担。业主失去现有房产是第一个后果。
第二，在目前房价回落的情况下，拍卖房产所得的款项往往不足以清偿上述费用。由于我国没有个人破产制度，因此房产被拍卖后，银行或者承担了担保责任的开发商还有权继续向业主追讨尚未还清的款项。如果之后银行或开发商发现业主有其他资产，可以向法院提出对这些财产进行强制执行，用以偿还剩余的欠款。
第三，断供将会严重影响贷款人的个人信用。断供业主将会成为银行的禁入类客户，其在央行的征信系统中的个人信用将严重受损，对个人未来生活及商业活动将产生许多障碍，以后再办理贷款甚至信用卡，都将不被批准。

因此律师提醒：

业主断供不仅在经济上有损失，就法律后果而言也是极为不利的。无论是房价上涨时开发商反悔，还是房价下跌时业主反悔，要断供或退房，其实都是缺少契约精神和法律意识的表现。选择"断供"，从法律上来讲，就属于主动违约，违反了贷款合同中的约定条款，就要承担相应的违约责任。那些因心理原因而断供的业主应该认识到违约的严重性，改正违约断供的行为。对于那些经济困难、还款能力不足的业主，律师建议在履行按揭合同的前提下，通过与银行协商的方式解决问题。如可以到银行要求做贷款展期，依据自己可以承担的支出范围，要求银行适当合理地延长自己的还款期限；或者和银行协商改变还款计划，要求先只还利息，暂缓本金的还贷。

另一方面，从开发商的角度，有律师提出以下观点和建议：

1、从法律关系角度讲，开发商与业主之间的房屋买卖合同涉及的权利和义务关系与业主和银行之间的借款关系涉及人事权利和久义务关系是相对独立的，在开发商没有违反买卖合同约定的情况下，业主不能房价下跌和断供的风险转嫁给开发商；
2、开发商应认真研究按揭贷款法律关系中通常涉及三份合同，（开发商和银行之间的按揭贷款合作协议；房屋买卖合同；按揭合同），确保严格履约，避免承担相关的法律责任；
3、开发商要及时办理房地产证，一方面避免业主主张权利，另一方面房地产证办理担保责任可能随之解除；
4、注意按时交房，尤其要防止业主以种种理由拒绝入伙，在业主拒绝入伙时及时采取相应措施，否则可能导致不必要的责任。

此外，受邀香港资深律师就上世纪70年代、80年代中英谈判信心危机和97年后金融风暴背景下香港的房地产按揭情况做了分析，并对香港政府及银行如何处理房地产市场大幅波动时的金融困境做了全面的介绍，总体观点是：市场的每一次动荡对政府相关市场主场主都是一场考验，同时市场的波动也使得政府相关主体变得更加的成熟和理性，这是一个自然的过程。香港这些的经验对深圳处理类似问题有可借鉴定的价值。还有律师就房屋贷款保证保险的发展及房屋贷款保证保险中所涉及的相关法律问题发表了意见，建议建立按揭贷款的第三者责任险。

会议最后，市律协新闻发言人李志强代表深圳市律师协会做了总结性发言，指出：深圳律师协会本着对社会负责、对法律负责的专业精神，时刻关注社会热点问题，并及时从专业的角度对如处理理性处理社会热点问题提出律师意见。针对深圳目前的"断供"问题，从法律角度分析，"断供"是借款人对银行的一种违约行为，根据合同约定及相应法律规定，违违约行为要承担相应的法律责任，业主应充分认识其法律后果，理性应市场发生的各种变化，房地产市场的波动也提醒业主要投资要理性，签约要慎重。当然，"断供"不仅是一个法律问题，需要大家从更深层次分析"断供"造成的原因，从而预防和化解可能因此造成的法律风险和社会问题。